文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qín修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句g)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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