导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话xià)降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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