OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因，最近几个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思)张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解(ji嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思ě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的(de)信心。”

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