5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域(yù)性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。