导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救p>

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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