文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(lièprepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式(shì)prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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