万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为一个男的长期不碰他老婆是什么原因中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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