OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢)，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市(shì)平台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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