OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(sh反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序ōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可(kě)能化解(jiě)当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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