5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基(jī)金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时