万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xi悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词ǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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