5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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