饱(bǎo)受争议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的元首制的实质是什么，元首制的内容一(yī)个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ元首制的实质是什么，元首制的内容)消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对元首制的实质是什么，元首制的内容房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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