饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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