文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有(康师傅是哪国的牌子？yǒu)解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有康师傅是哪国的牌子？商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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