万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，方阵是什么意思这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(方阵是什么意思lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫方阵是什么意思华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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