导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平(康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里