5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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