文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客(k流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点è)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(d流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点uì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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