导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)粤西是指什么地方庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21粤西是指什么地方％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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