近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(卅是什么意思，卅是什么意思,读音yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者卅是什么意思，卅是什么意思,读音，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)卅是什么意思，卅是什么意思,读音使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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