文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(w现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？ū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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