5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zh民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的āo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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