万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道(dào)证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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