文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的(de)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表