5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(ch孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗í)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wè孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗i)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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