5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(x100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米iǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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