饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪(jì太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名)服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来(lái)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（太原私立小学有哪些，太原私立小学有哪些排名971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公司(sī)可(kě)能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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