导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸trong>最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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