文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(f谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还āng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还