5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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