近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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