5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词o)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面(miàborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词n)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词