OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zh精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德í)，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急(jí)、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储(c精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德hǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消息(xī)的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末(mò)也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜(精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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