5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓tan1等于多少，tan1等于多少兀(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)tan1等于多少，tan1等于多少兀一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cúntan1等于多少，tan1等于多少兀)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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