导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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