5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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