5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置(z现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少hì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少chū)现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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