近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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