近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称)基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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