导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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