文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎn社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面g)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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