5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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