5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明(míng)拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wé拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语n)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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