万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债币值是什么意思，硬币的币值是什么意思(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75币值是什么意思，硬币的币值是什么意思％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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