文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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