5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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