文：任(rèn)泽平(píng)团西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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