万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义>“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的(其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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