近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音基(jī)础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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